Maison ancienne des coteaux de l’ouest lyonnais : ce que la rénovation doit prévoir

Un parc plus ancien et plus pavillonnaire qu’à Lyon

Six communes composent ce secteur : Sainte-Foy-lès-Lyon, Tassin-la-Demi-Lune, Écully, Francheville, Saint-Genis-Laval et Brignais. Ensemble, elles totalisent 24 292 logements diagnostiqués depuis juillet 2021.

La part de bâti d’avant 1948 y tient entre 13,1 % à Saint-Genis-Laval et 20,5 % à Sainte-Foy-lès-Lyon, en passant par 16,2 % à Brignais, 14,7 % à Tassin-la-Demi-Lune, 13,9 % à Écully et 13,2 % à Francheville. C’est moins qu’à Lyon, où le relevé monte à 36,3 %, mais c’est trois à huit fois plus que dans la plaine de l’est.

La différence tient surtout au type de logement. À Lyon, 98,9 % des diagnostics portent sur des appartements. Sur ces coteaux, la maison individuelle représente environ un logement diagnostiqué sur cinq à Francheville, Saint-Genis-Laval et Brignais. Une maison, cela veut dire un propriétaire unique qui décide seul, et des travaux qu’aucune assemblée générale ne retarde.

Les mauvaises étiquettes s’y concentrent

C’est le secteur qui affiche la plus forte densité de logements classés F ou G après Oullins-Pierre-Bénite. Sainte-Foy-lès-Lyon est à 8,3 %, Tassin-la-Demi-Lune à 7,3 %, Écully à 7,1 %, Francheville à 6,4 %. La moyenne des 21 communes est de 6,3 %.

L’explication est mécanique. Une maison expose quatre murs, une toiture et un plancher bas à l’extérieur, là où un appartement d’immeuble n’expose souvent qu’une ou deux parois. À surface et à qualité de construction égales, une maison individuelle ancienne perd davantage.

Pour un propriétaire bailleur, l’échéance est concrète : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine, l’interdiction s’étendra aux F en 2028 puis aux E en 2034. Pour un propriétaire occupant, c’est la facture de chauffage qui fait le rappel chaque hiver.

Amiante et plomb : deux dates à retenir avant d’ouvrir un mur

Dans un bâti ancien, deux diagnostics préalables commandent l’organisation du chantier, et ils se déclenchent sur des dates différentes.

Le diagnostic amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, avec un repérage avant travaux encadré par l’arrêté du 16 juillet 2019. Cela ne vise pas seulement les maisons d’avant-guerre : une construction des années soixante-dix ou quatre-vingt entre pleinement dans le champ, et c’est souvent celle qui réserve les surprises, dans les colles de revêtement de sol ou les conduits.

Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sur ces coteaux, cela vise directement la fraction d’avant 1948 du parc, soit entre 13 et 20 % des logements diagnostiqués selon la commune. Le plomb se loge principalement dans les anciennes peintures, ce qui rend le décapage et le ponçage plus contraignants qu’ils n’en ont l’air.

Ces deux diagnostics se prévoient au devis, pas en cours de chantier. Une découverte en cours de travaux arrête le chantier et déclenche un avenant.

Le sol, le radon et les fondations

L’aléa de retrait-gonflement des argiles est qualifié de moyen sur ces six communes, comme sur presque toute l’agglomération. Il ne pèse pas sur la rénovation intérieure courante, mais il compte pour les fondations d’une extension, la reprise de fissures existantes et le calage de menuiseries neuves dans une maçonnerie qui a travaillé.

Le potentiel radon, en revanche, distingue ce secteur. Il est qualifié de significatif à Écully, Francheville, Saint-Genis-Laval et Brignais, quatre des six communes. Le radon est un gaz issu du sous-sol qui se concentre dans les volumes mal renouvelés, en particulier au contact du sol : caves, rez-de-chaussée, sous-sols aménagés.

Cela ne change pas la nature des travaux, cela change leur ordre. Une maison qu’on rend étanche en changeant ses menuiseries et en isolant ses combles sans revoir son renouvellement d’air concentre davantage ce qui s’y trouvait déjà. La ventilation se traite dans le même chantier que l’étanchéité, jamais l’année suivante.

Le zonage sismique de ces communes est le niveau 2, dit faible, ce qui n’ajoute pas de contrainte parasismique pour la maison individuelle courante.

Agrandir : les seuils à connaître avant de dessiner

L’agrandissement est le projet naturel d’une maison de coteau, et c’est aussi celui qui se heurte le plus vite à l’urbanisme.

Une extension créant plus de 5 m² relève de la déclaration préalable jusqu’à 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher créée. Ce seuil passe à 40 m² en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme. Au-delà, il faut un permis de construire. Le zonage exact se vérifie en mairie, et il ne se devine pas depuis une carte en ligne.

Deuxième seuil : si la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, le recours à un architecte devient obligatoire pour les plans.

Troisième point, moins connu : en site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique, les procédures diffèrent et les délais d’instruction s’allongent, avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Une déclaration préalable en zone protégée voit son délai porté à deux mois.

Dernier élément à intégrer au budget : les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement sont exclus des taux réduits de TVA. L’extension est facturée au taux normal, même si la rénovation du bâti existant réalisée en parallèle bénéficie du 10 % ou du 5,5 %. Le détail du déroulé d’un chantier sur un bâti individuel est sur la page consacrée à la rénovation de maison à Lyon et alentours.