Logement classé F ou G à Lyon : ce que vous pouvez encore louer, et jusqu’à quand

Ce que pèsent réellement les F et G à Lyon

Sur les 208 689 logements lyonnais ayant fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique depuis juillet 2021, 7,0 % sont classés F ou G. Sur les 21 communes de l’agglomération réunies, la proportion tombe à 6,3 % pour 386 568 diagnostics. Lyon est donc au-dessus de sa propre agglomération, et cet écart n’a rien de mystérieux.

Le relevé par commune montre un rapport de un à presque quatre. Oullins-Pierre-Bénite affiche 9,0 % de F ou G, Sainte-Foy-lès-Lyon 8,3 %, Tassin-la-Demi-Lune 7,3 %, Écully 7,1 %. À l’autre bout, Rillieux-la-Pape est à 2,4 % et Vénissieux à 3,6 %.

Ces écarts ne suivent pas la richesse des communes, ils suivent l’âge du bâti. Les communes les mieux classées sont celles dont le parc diagnostiqué est massivement d’après-guerre : Rillieux-la-Pape à 75,5 % sur la période 1948-1974, Vénissieux à 63,6 %. Les moins bien classées sont celles qui gardent une proportion notable d’avant 1948 : 30,3 % à Oullins-Pierre-Bénite, 20,5 % à Sainte-Foy-lès-Lyon.

Le calendrier, dans l’ordre

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. L’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.

Le mot important est là : mise en location. Une échéance qui arrive n’efface pas un bail en cours du jour au lendemain, mais elle ferme la remise sur le marché, et elle pèse sur la valeur du bien bien avant sa date. Un bailleur qui attend 2028 pour s’occuper d’un F se retrouve à chercher une entreprise au même moment que tous les autres propriétaires de F de l’agglomération.

Pour un propriétaire occupant, aucune de ces dates ne crée d’obligation. Elles restent utiles à connaître : elles fixent le moment où la lettre du diagnostic commence à peser sur le prix de revente.

Pourquoi le bâti ancien lyonnais concentre les mauvaises lettres

Un immeuble d’avant 1948 perd sa chaleur par des chemins précis, et presque toujours les mêmes. Les menuiseries d’origine, simple vitrage ou double vitrage ancien mal étanche. Les combles du dernier étage, quand ils n’ont jamais été traités. Les planchers bois sur cave ou sur passage, qui laissent filer autant qu’un mur. Et le chauffage, souvent des convecteurs électriques posés dans les années quatre-vingt en remplacement d’un système collectif.

Les hauteurs sous plafond des anciens ateliers de canut des pentes de la Croix-Rousse, faites pour loger les métiers à tisser Jacquard, ajoutent un volume à chauffer que les calculs du diagnostic ne pardonnent pas. La même surface au sol représente un tiers de volume en plus qu’un logement des années soixante-dix.

En même temps, ces logements ont un atout que les diagnostics traduisent mal : des murs épais avec une inertie réelle, qui limitent la surchauffe d’été. Une rénovation intelligente préserve cette inertie plutôt que de l’annuler avec un doublage intérieur mal choisi.

En copropriété, une partie de votre lettre ne dépend pas de vous

98,9 % des logements lyonnais diagnostiqués depuis juillet 2021 sont des appartements. La conséquence est directe : plusieurs des postes qui font perdre les lettres relèvent des parties communes, donc d’un vote en assemblée générale.

L’isolation de la toiture, l’isolation par l’extérieur, le remplacement des fenêtres quand le règlement de copropriété impose une uniformité de façade, la reprise du système de chauffage collectif, la ventilation générale de l’immeuble : rien de tout cela ne se décide seul.

Ce qui vous appartient reste substantiel : le remplacement des menuiseries quand le règlement le permet, l’isolation intérieure de vos murs de façade, l’étanchéité à l’air, la ventilation de votre lot, le mode de chauffage individuel. Un propriétaire bailleur pressé par une échéance a intérêt à cartographier les deux colonnes dès le départ, parce que le calendrier des assemblées générales ne s’accélère pas.

Par quoi commencer pour changer de lettre

Par l’audit, pas par le devis. Le parcours de rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov impose d’ailleurs un audit énergétique avant et après les travaux, ce qui n’est pas une contrainte administrative mais l’outil qui dit quels postes font perdre la lettre et dans quel ordre les traiter.

Ensuite l’enveloppe, avant l’équipement. Changer de système de chauffage dans un logement qui fuit revient à acheter une chaudière plus puissante pour chauffer la rue. L’ordre qui fonctionne est presque toujours le même : étanchéité et menuiseries, isolation des parois déperditives, ventilation, puis seulement le système de chauffage dimensionné sur les besoins réels du logement rénové.

Enfin la ventilation, qui se traite en même temps que l’étanchéité et jamais après. Un logement ancien rendu étanche sans ventilation adaptée accumule l’humidité et voit apparaître des moisissures là où il n’y en avait jamais eu.

Le détail des postes, des ordres de passage et du montage des dossiers d’aides est sur la page consacrée à sortir un logement lyonnais des étiquettes F et G.